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이전 글에서 이어지는대로, 제가 부동산은 좀 약해서 공부하면서 정리해본 내용을 다룹니다!!
누구나 읽어보셔도 이해하기 쉽게 설명하려고 노력했어요!!
1. 캡 레이트 (Cap Rate, 자본화율)
- 설명: 부동산의 수익성을 나타내는 지표예요. 순영업소득(NOI)을 자산가치로 나눈 값으로, 투자 대비 수익률을 알려줍니다. 캡 레이트가 높을수록 수익률은 좋지만, 위험이 클 가능성도 높아요.
- 예시: 연간 1억 원 수익을 내는 상가의 시세가 10억 원이라면 캡 레이트는 10%입니다. 다른 상가의 캡 레이트가 7%라면, 10% 상가가 더 수익성이 높지만, 공실 위험 등이 있을 수 있어요.
2. DSCR (Debt Service Coverage Ratio, 부채 서비스 비율)
- 설명: 부동산의 순영업소득으로 대출 원리금을 얼마나 감당할 수 있는지를 보여주는 비율이에요. DSCR이 1 이상이면 안정적인 투자로 간주되죠.
- 예시: 순영업소득이 2억 원인 상가에 대출 원리금 상환액이 1.5억 원이면 DSCR은 1.33이에요. 이러면 은행에서는 대출 상환 가능성이 충분하다고 볼 거예요.
3. LTV (Loan to Value Ratio, 담보 인정 비율)
- 설명: 부동산 자산 가치 대비 대출금 비율이에요. 금융기관은 이 비율을 기준으로 대출 한도를 정하고, LTV가 높으면 대출자가 유리하지만 금융기관의 리스크가 커져요.
- 예시: 시가 5억 원짜리 아파트에 LTV 70% 규정이 적용된다면 최대 대출 가능 금액은 3억 5천만 원이에요.
4. NOI (Net Operating Income, 순영업소득)
- 설명: 부동산 운영에서 얻는 총수익에서 관리비, 세금 등 운영비용을 뺀 금액으로, 수익성을 평가할 때 중요한 지표예요.
- 예시: 월세로 500만 원을 받는 오피스텔의 관리비와 유지비가 월 100만 원이면, NOI는 월 400만 원, 연간 4,800만 원이 됩니다.
5. IRR (Internal Rate of Return, 내부수익률)
- 설명: 초기 투자금 대비 순수익의 회수율을 현재 가치로 환산한 투자수익률이에요. IRR이 목표 수익률을 초과하면 좋은 투자라고 판단할 수 있어요.
- 예시: 5억 원 투자로 매년 5000만 원 순수익을 얻고, 10년 후 6억 원에 매각하면 IRR로 투자 수익률을 평가해볼 수 있어요.
6. DCF (Discounted Cash Flow, 할인된 현금 흐름)
- 설명: 부동산의 미래 현금 흐름을 현재 가치로 환산해 투자 가치를 평가하는 방법이에요. 미래 수익을 얼마나 가치 있게 볼 수 있는지 알려줍니다.
- 예시: 10년간 매년 1억 원 수익이 기대되는 상업용 빌딩을 DCF 분석으로 현재 가치로 환산해 투자 적합성을 평가해요.
7. 에스크로 (Escrow)
- 설명: 거래 시 자금과 서류를 제3자가 맡아 조건이 충족되면 넘겨주는 제도예요. 주택 거래 시 매수자의 자금을 안전하게 관리하죠.
- 예시: 매수자가 계약금을 에스크로 계좌에 맡기고, 매도자가 서류를 제출하면 계약금이 송금되는 방식이에요.
8. 부동산 투자 신탁 (REITs, Real Estate Investment Trusts)
- 설명: 여러 투자자들의 자금을 모아 상업용 부동산에 투자해 수익을 배당하는 방식이에요. 소액으로도 부동산에 투자할 수 있게 해줍니다.
- 예시: 리츠에 투자하면 대형 상업 건물에 대한 배당을 받을 수 있어요. 큰 금액 없이도 부동산 수익에 참여할 수 있죠.
9. 공실률 (Vacancy Rate)
- 설명: 임대되지 않은 공간의 비율로, 부동산 수익성의 중요한 지표입니다. 공실률이 높으면 수익성이 떨어질 수 있어요.
- 예시: 한 오피스 빌딩의 20%가 공실이라면, 공실률 20%로 보며 수익성에 대한 신중한 고려가 필요합니다.
10. 대체 개발 가치 (Highest and Best Use)
- 설명: 부동산의 가치를 최대한으로 끌어올릴 수 있는 용도와 개발 방안을 뜻해요. 용도 전환으로 수익을 최대로 만들 수 있는지 평가하죠.
- 예시: 시내 주거용 건물을 상업지로 바꾸는 게 가능하다면, 상업용으로 전환해 더 높은 수익을 올릴 수 있어요.
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stariver1119.tistory.com
- 캡 레이트 (Cap Rate)
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
- LTV (Loan to Value Ratio)
- NOI (Net Operating Income)
- IRR (Internal Rate of Return)
- DCF (Discounted Cash Flow)
- 에스크로 (Escrow)
- 부동산 투자 신탁 (REITs)
- 공실률 (Vacancy Rate)
- 대체 개발 가치 (Highest and Best Use)
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